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时间:2024-07-12 19:51:22
房地产事关经济社会发展大局,事关人民群众切身利益。近年来,福建法院深入贯彻中央、省委关于“保交楼”“保交房”工作决策部署,不断创新破产审判体制机制,充分运用破产保护功能,凝聚各方合力,持续攻坚克难,加强对“病危”房地产企业的拯救力度,助力其“破茧重生”。
为发挥典型案例的示范引领作用,不断提升全省法院破产司法水平,现推出“以破促立 房泰民安”系列报道,选取近年来全省法院审结的典型案例予以刊发。
旭日东升,晨光绚丽,厦门市筼筜湖畔,一座耸天入云的在建高楼,被映射得金光闪闪。建设工地上,工人们挥汗奋战,施工机械轰鸣作响。
这是屹立在厦门鹭江道上的“第一高楼”——厦门绿发新时代广场。其建筑高度约339.88米,与鼓浪屿隔海相望,是厦门市百亿“高、新、特”重点项目之一。
该项目由央企某投资集团有限公司投资建设,规划设计为大型超高层商业综合体,集办公、酒店、商业、观光等多种业态于一体,总建筑面积约30万平方米,总投资约70亿元。
项目主塔楼A地块定位为超甲级写字楼,项目裙房为高端旗舰街区商业,计划于今年年底投入运营;副塔楼B地块定位为世界顶级酒店,计划于2026年开业。
福建某公司接盘,项目更名为“厦门国际中心”。然而,在续建过程中,开发商因实际控制人的融资行为导致资金链断裂、债台高筑,项目于2016年完成主体建设后再次烂尾,与其毗连的副塔楼“厦门宝嘉中心”项目也长期搁浅。
上市企业深圳某股份有限公司对项目进行重组,但2018年又因未取得后续建设资金,项目第三次停工。
2020年7月10日,经债权人申请,厦门市中级人民法院分别裁定受理两项目开发商破产清算案。
根据两家公司原经营情况以及负债情况,法院采取关联企业非实质合并方式审理两案,指定某律师事务所和某会计师事务所组成联合体,担任两家企业的破产管理人,负责破产清算事务。
厘清债权债务关系,是破产清算程序中的关键环节。“该项目申报债权总额高达210亿元,债权人数达120户,两家公司涉及各类衍生诉讼53件。”破产案件的承办法官胡欣表示,该案件审理困难重重。此前,部分债权人多次围攻项目现场,甚至长期强占工地,导致债权人之间矛盾激烈,债权关系十分复杂。
此外,项目地处海边,风力较大,主塔楼的玻璃幕墙存在脱落风险,副塔楼的基坑支护部分在恶劣天气下可能出现海水倒灌,使基坑沉降、塌陷,对周边办公楼和居民小区造成极大安全隐患,项目处置刻不容缓。
“第一高楼”为厦门市地标性建筑,舆论关注度高,社会影响面广,案件的每一步进展都牵动人心。
经细致研判后,合议庭决定采取资产处置与债务清理“两线并行、处置优先”的工作方案,优先确保项目资产快速处置。
快接管、快评估、快处置。一周内完成项目现场和公司现有证章、经营资料和工程施工资料的全面接管,三周内完成“厦门国际中心”全部测绘、评估工作,并发放500万元全省首笔、金额最大的无息贷款破产费用。
稳债权、稳生产、稳舆论。利用台风防汛契机,将占住在项目内的债权人顺利、安全迁出。与建设、安监部门建立会商论证机制,加强对项目现场的质量管理和安全防范。
考虑到两家公司原实际控制人为同一人,且两个项目具有统一设计、整体规划、位置邻近等特点,合议庭决定借鉴国外破产案例,对两个项目资产实行分别评估、捆绑拍卖的处置方案,实现破产财产处置价值最大化。
为寻到真正有实力的买家,避免项目处置后再次烂尾,法院指导破产管理人在报纸、网络等媒体刊登招募公告,并主动向国内知名大型房地产开发企业、央企等约1000多家企业邮寄招募邀请函。
“我们在项目挂拍前先后接待了20多家意向竞买人实地看样,在资产推介上投入了大量的时间和精力,为后期资产的成功处置起到了很好的宣传、推广作用。”破产管理人负责人说。
2020年11月11日,项目评估完成87天后,两项目以29.12亿元成功拍出,创下当年度“双十一”全国拍卖最高成交价和迄今为止全省破产财产网络拍卖最高成交额,项目更名为“厦门中国绿发新时代广场”。
一是通过破产程序对两公司先破后立,有效盘活企业资产,推动资源的市场化、法治化配置;
二是引入央企重新开发建设,推动项目建成区域标志性项目,助力厦门经济高质量发展;
三是解决项目烂尾多年的历史遗留问题,避免发生群体涉稳和恶性舆论事件,维护社会和谐稳定;
四是最大限度维护企业的营运价值,是贯彻落实保居民就业、保基本民生的生动司法实践。
“第一高楼”是厦门地标性建筑,在项目建设过程中,三易其手、十年烂尾,引起社会舆论广泛关注。本案通过向银行无息贷款的方式创新破产费用和共益债务融资模式,对破产融资难问题提供有益的实践尝试。厦门中院指导破产管理人通过多方招募投资人,对项目进行复工复建,顺利完成“保交楼”,使得第一高楼“化茧成蝶”,确保了购房户顺利交房、投资人安全回款、债务人资产处置最优化,有效实现各方利益共赢。本案是深入践行新时代能动司法理念,运用清算式重整模式让烂尾楼重获新生的典型案例,为各地成功处置烂尾楼实现“保交楼”提供了新视角、新样本。
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